Bénéficiant de la conjoncture, l’immobilier est, en ce moment, en pleine forme et bas des records. Au-delà de Paris qui vient de passer les 10.000€ moyens le m²  les grandes agglomérations sont les principales concernées avec +9% l’an dernier pour Nantes par exemple et quelques % pour St Etienne la dernière du classement.

Les raisons principales sont parfaitement connues, bien que certainement plus larges que les premières évidences, elles reposent, certes en partie sur l’offre et la demande, mais la part que prennent les investisseurs dans cette course laisse à penser que ce sont surtout l’allongement de la durée des prêts et les taux actuels, avec un record battu cette semaine par un couple de 55 ans avec un bon capital qui a obtenu du 0,5% sur 10 ans, qui en sont la cause première. Ce pouvoir d’achat supplémentaire ainsi généré créé de facto une demande supérieure qui tire les prix vers le haut au plus grand bénéfice des vendeurs. A cela vous rajoutez la confiance des ménages dans le futur, alors qu’il n’y a pourtant pas de quoi et vous arriver à un phénomène bien connu… la création d’une bulle.

Or toutes les bulles ont la même cinématique, les mêmes signaux faibles et sont destinées à finir de la même façon, par exploser. Que ce soit pour le Bitcoin ou l’immobilier quand on en parle au journal de 20 h c’est que c’est déjà trop tard, ou pire que l’éphémère « Nabila » et sa plastique avantageuse annonce « qu’il faut investir sur le Bitcoin » c’est que c’est mort et que la bulle ne va pas tarder à vous exploser à la figure, quitte à se regonfler plus tard ce qui vous permet, parfois, d’attendre le prochain arrêt pour descendre du train fou.

Et il se pourrait bien que l’immobilier soit en ce moment dans cette phase. Quant aux éléments déclencheurs, ils ont la particularité de pouvoir venir de n’importe où et surtout de là où ne les attend pas et être sans rapport avec le sujet. Si une hausse soudaine des taux semble peu probable ce ne sont pas les éléments exogènes qui manquent entre les Trumperies, la guerre commerciale avec la Chine, la récession allemande, le no-brexit et le risque terroriste que nous aurions tort d’oublier …

Si on raisonne en temps de retour sur investissement, donc en rendement, les loyers n’ayant pas augmenté eux au même rythme, les rendements faiblissent forcement. Certes, le facteur risque reste lui favorable à la pierre sur le long, voire le très long, terme et le rendement immobilier fait encore figure honorable face aux taux négatifs des placements financiers bancaires. Mais si on s’en tient au dicton qui dit que tous ceux qui ont fait fortune en bourse ont tous vendu trop tôt, il me semblerait sage d’envisager une sortie des investissements immobiliers. Je distingue ici l’immobilier de rendement de l’immobilier d’usage, même s’il ne serait pas forcement idiot de vendre votre très bel, et peut être trop grand logement actuellement surcoté, soit, pour le louer au nouvel acquéreur, soit pour devenir locataire d’un autre. Ce à quoi vous me répondrez et je fais quoi avec cet argent ? Et bien attendez un peu et regardez du côté des cryptos monnaies qui présentent des figures chartistes qui pourraient être annonciatrices d’une nouvelle bulle que vous pourriez prendre en phase montante celle-ci. L’argent ne s’évapore pas, même si depuis les années 70 il est virtuel, il passe d’un support à un autre en fonction des rendements, et donc de l’attrait du moment. Et puis vous pourriez réinvestir dans…. L’immobilier, sur un bien moins côté en ce moment ou présentant d’autres intérêts pour vous en fonction de votre évolution familiale, dans l’âge, dans vos engagements professionnels, ou peut-être, pour vous constituer un plan B en cas de crise majeure sous la forme d’une position de repli stratégique et plus résiliente qu’une belle maison attirante en ville ! Et puis il y a l’Or qui, même s’il était en phase d’entrée dans une belle bulle, présente l’avantage d’avoir des cycles très longs, de plusieurs trimestres, voire années, là où l’on raisonne au mieux en semaines pour le Bitcoin. Dans tous les cas la relique barbare restera « La » valeur refuge par excellence répondant, surtout en « petites coupures », à tous les critères de résilience en cas de crise, qu’elle soit financière ou autre.

Bien entendu ceci n’est en aucun cas un conseil, car chaque situation et projet de vie sont différents, il s’agit juste une réflexion, plus ou moins éclairée.

Thierry